在长三角一体化加速推进的时代浪潮下，一家深耕商业地产运营领域的机构正悄然崛起——中科梁行。

依托中科国发（深圳）投资中心的战略布局与江浙沪资深招商运营团队的专业积淀，中科梁行以“策略顾问+全周期运营”双轮驱动模式，为城市更新注入澎湃动能。这家诞生于粤港澳大湾区、扎根长三角的新兴平台，正以年均管理超12万㎡商业体的亮眼表现，重新定义区域商业生态。

中科国发

中科国发（深圳）投资中心（以下简称“中科国发”）：整合了金融体系、高校院所、商协会等产业链上的企业资源，以产业研究洞察城市发展趋势；为各地政府提供“双招双引”服务，利用独特的创新模式将招商项目实现一对一链接，同时配合政府做好产业升级服务。引入符合当地政府需要的优质项目并配置相关资源和资本。

作为中科国发（深圳）投资中心旗下城市更新核心平台，中科梁行依托科研资源与市场化运营经验，聚焦“科技+城市”融合场景，打造了一批具有标杆意义的产城融合项目，助力城市功能升级与民生改善。本文系统梳理其核心项目，展现其在城市更新中的多元实践。

一、产城融合

六大标杆项目

从滨江生态到老城焕新，从社区服务到高端消费，从江南水乡到传统升级——中科梁行在长三角打造了6大标杆项目，覆盖生态商业、城市更新、民生服务等多元场景，用实际成果诠释“产城融合”的深层价值：既有南京江心洲洲岛和园这样的滨江生态商业样本，也有福州长乐万星广场800万人次客流的老城焕新奇迹；既有昆山张浦生活广场“一站式生活服务圈”的社区温度，更有巴城鳗鲤荟商业中心11万㎡江南水韵商业体的复合消费创新。

1

南京江心洲洲岛和园

功能定位：滨江生态商业综合体

核心亮点：2.4公里滨水步道+非遗体验工坊，打造南京首个“生态住区+商业集群”示范项目。

2

福州长乐万星广场

功能定位：老城区商业焕新标杆

核心亮点：3.5万㎡旧改项目引入区域首店集群，改造后年度客流量突破800万人次。

3

昆山张浦生活广场

功能定位：镇核心社区商业综合体

核心亮点：昆山市首个获评“市级绿色照明示范工程”的社区商业体，总建筑面积约2.87万平方米，集农贸市场、便民零售、教育培训、餐饮娱乐于一体，形成“一站式生活服务圈”。

4

昆山汇悦广场

功能定位：昆山南部新城首个商业综合体、高端消费集聚区

核心亮点：25000㎡商业体引入麦当劳、全季酒店、小米等知名连锁品牌，树立昆山高品质消费新标杆。

5

巴城中科鳗鲤荟商业中心

功能定位：江南水乡主题商业体

核心亮点：11万㎡商业集群，街区以“江南水韵”为灵感，通过连廊、水系、绿植等元素构建开放式公共空间，穿插艺术装置、主题市集、露天影院等特色场景，形成“楼上办公，楼下社交”的无缝衔接，满足“一次逛足”的复合需求。

这些项目不仅是空间的迭代，更是城市功能的升级、民生需求的回应，见证着中科梁行在城市更新领域的深耕与突破。

二、酒店项目矩阵

中科梁行在管酒店项目覆盖福州、上海、杭州三大城市，聚焦交通枢纽、城市核心商圈及文旅场景，通过“商务+度假”的差异化定位，满足不同客群的需求。其中，亚朵酒店上海徐汇体育场作为中高端品牌代表，凭借核心区位、差异化产品及高运营效率，成为区域内的标杆项目；上海江桥万达维也纳酒店则以交通便捷及完善的配套，服务于虹桥枢纽周边的商务客群；长乐维也纳酒店与杭州东站你好酒店则依托机场、医院等交通节点，聚焦短期差旅及休闲需求。

1. 长乐维也纳酒店

（福州长乐区）

功能定位：城市核心区商务度假酒店，依托长乐国际机场及滨海新城的区位优势，服务商务差旅与休闲度假客群。

核心数据：

客房类型：豪华大床房（25㎡）、商务套房（45㎡）、标准大床房（25㎡）等多元房型；

特色设施：机场接送服务、24小时前台、洗衣服务、健身室（部分房型配备）；

优势：紧邻福州长乐国际机场（约4.6公里），交通便捷，适合商务人士及短期度假游客。

2. 上海江桥万达维也纳酒店

（上海嘉定区）

功能定位：虹桥枢纽商圈商务酒店，毗邻江桥万达广场，服务周边商务办公及休闲消费客群。

核心数据：

客房数量：123间（含套房4间、景观单人间29间、豪华双人间54间）；

交通配套：距离虹桥机场、虹桥火车站直线距离3公里（打车约8分钟），地铁13号线金运路站100米；

特色设施：自助早餐厅、商务中心、超大型停车场（免费）、KTV/足浴等休闲配套。

3. 杭州东站浙江附二医院你好酒店

（杭州上城区）

功能定位：交通枢纽型酒店，依托杭州东站及浙江附二医院的区位优势，服务就医旅客及商务差旅客群。

核心数据：

客房数量：57间；

交通配套：距离杭州东站约2公里（地铁1号线直达），步行至浙江附二医院约10分钟；

特色设施：自助入住机、24小时前台、洗衣服务、公共区域Wi-Fi免费。

4. 亚朵酒店上海徐汇体育场

（上海徐汇区）

功能定位：中高端“商务+度假”酒店，位于徐家汇核心商圈，毗邻上海体育场，服务商务人士及观赛观演客群。

核心数据：

客房数量：199间（单房面积28-35㎡）；

总建筑面积：12000㎡；

运营数据（2025年开业至今）：RevPAR（每间可供出租客房收入）峰值达1020元（体育赛事/演唱会期间），平均RevPAR约446元，出租率72%；

特色设施：深睡楼层（智能入睡系统）、“竹居”半封闭办公/休闲空间、ESPA洗护用品、小度智能控制系统；

优势：紧邻地铁4号线上海体育场站（300米），20分钟直达虹桥枢纽，客源以商务客为主（占比50%），兼顾旅游及本地度假客群。

三、自营板块

中科梁行超市自营板块以扎实的重资产布局构建区域生鲜零售核心优势，目前累计运营11家社区级生鲜超市，总面积达3.3万平方米（33,260㎡），覆盖昆山（8店）、苏州（2店）、江阴（1店）、芜湖（1店）四大城市，形成“以昆山为中心、辐射长三角核心经济圈”的密集网络，单店平均面积超3000㎡，其中江阴旗舰店达1.3万平方米，成为区域标杆项目。从运营效能看，板块整体坪效达行业领先水平，中性估算年营业额可达4.5亿-5亿元，展现强劲的规模效应与抗风险能力。

华夏邻里生鲜超市

功能定位：中型生鲜社区超市

每一个标杆项目的背后，都是资深专业商业运营经验的沉淀，是中科国发苏州科研资源的精准赋能，更是地方政府对“产城融合”共识的践行。

巴城鳗鲤荟

招商进行中

巴城鳗鲤荟商业中心自2025年5月开街以来，已吸引肯德基、全季酒店、小米、奥灶馆等30余家首店品牌入驻。项目以“吃、喝、玩、乐、购、住+文化、旅游”复合业态模式，构建起“首店经济+夜间经济”双轮驱动体系，现已一跃成为昆山文旅消费新地标。

首批预留的5000㎡临湖商铺即将开放，涵盖餐饮、零售、康养等业态。

中科梁行，源于大湾区，落于长三角，深耕江浙沪，布局全场景。站在长三角一体化的新起点，中科梁行将继续以专业为锚、以创新为桨，在城市更新的浪潮中探索更多可能：或许是一座更具温度的社区商业，或许是一片激活乡村活力的文旅新地标，又或许是一个承载未来想象的产业新空间。我们始终相信，真正的城市进化，不在宏大的规划里，而在每一次与人的连接中。

让商业与城市共生，与未来相遇。

下一个故事，我们与您共同书写。

中科私董会

中科私董会，创立于2018年，由中国科学控股有限公司和中科国发联合投资办公室共同成立，平台汇聚行业精英与资源，致力于为企业提供一站式优质服务，主要以天使轮投资、赋能上市公司收并购和市值规划等服务，全程陪跑企业发展。中科私董会依托深圳，辐射全国，通过“私董会+”模式，打造精英企业家交流平台。旗下【万企联】平台，全方位助力企业融资、人力资源优化、商业模式创新、供应链整合及企业订单服务等多维度发展。目前，中科私董会已成立长三角联合会，拓展异地服务网络，未来将继续携手各地企业家，共同开拓更广阔的合作空间。

中科国发（深圳）投资中心

中科国发（深圳）投资中心立足深圳，整合了高校资源和商协会资源，为各地政府提供“双招双引”服务，利用独特的创新模式将招商项目实现一对一链接，同时配合政府做好产业升级服务。引入符合当地政府需要的优质项目并配置相关资源和资本，一方面让合适的项目落户合适的地方，另一方面让优质的项目获得专业的资本扶持。

来源：中科梁行